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半個月前，旭輝與萬科、卓越組成的聯合體拿下瞭北京石景山區一宗限價宅地。這幅總價78億元的土地中商品住房銷售均價不超過52024元/平方米，且最高銷售單價不得超過54625元/平方米。
這是旭輝集團北京事業部（下稱北京旭輝）今年在北京土地市場斬獲的第五宗地塊。“3·26”新政後競得的地塊除一塊為商業用地外，其餘均是住宅用地。
在過去的兩年多時間中，想要實現彎道超車、快速進入北京主流市場的旭輝，通過一系列土地抄底動作，拿下體量不小的土地資源，這些土地儲備中以商辦用地居多。但北京旭輝卻未曾想到會一腳踏空，遭遇商住限購政策。
2015年，旭輝集團副總裁、北京旭輝總經理孔鵬確立這一年為高增長元年，要為沖刺北京市場十強打下基礎。
此前的2014年，全國房地產開發業綜合景氣指數逐月下滑，房地產投資增速明顯放緩，隨著房地產市場不斷下挫，各地方政府從6月開始紛紛取消限購。市場形勢下行，各房企紛紛縮減投資，部分中小房企開始尋求轉型，退出房地產市場。
旭輝集團卻看到瞭用逆周期法則實現彎道超車的可能性。當年，北京旭輝在制定三年戰略規劃時確立瞭“高周轉、高利潤、高附加、可持續”的策略，以主打剛需、剛改和商辦產品保證高周轉實現規模化。
規模，是旭輝集團此時最大的渴望。北京旭輝開始在市場低潮期迅猛拿地，公開資料顯示，2014-2015年兩年間，旭輝在北京市場奪下10幅地塊。這兩年中，旭輝集團整體拿地35宗，在北京獲取的土地數量約占到集團新獲取項目總數的30%。
從拿地時機來看，旭輝對房地產周期及北京樓市走勢的判斷還算精準。根據逆周期法則，它們選定2014年下半年至2015年上半年為最佳拿地時期，這段時間房價處於下行通道，市場預期最低，房企去庫存壓力較大，適合土地市場抄底。
2015年上半年，旭輝北京以低價拿下6幅地塊，之後周邊地價普遍上浮30%-50%。但美國商標註冊流程這期間的大規模拿地還是為此後的發展埋下瞭隱患，它們的最大問題在於所獲取的地塊中，商辦項目比例過大。
這期間北京旭輝所獲取的土地中，順義區南法信項目、大興區黃村鎮項目、大興龐各莊鎮PGZ01-01、PGZ01-02地塊，以及2016年11月競得的房山區拱辰街道項目、今年1月6日競得的豐臺區莊維商辦地塊等均為商業用地。克而瑞研究中心提供的數據顯示，從2015年到2017年3月26日，北京旭輝獲取7個項目，共計37.66萬平方米，其中商辦項目的面積總計30.95萬平方米，占比高達82%。
界面新聞記者實地走訪瞭北京旭輝位於順義區南法信的旭輝26街區項目，該商辦地塊的15、16號地塊正在建設，但目前處於暫時停工狀態，還沒有開盤對外銷售，17、18號地塊尚未規劃。
26街區目前對外銷售的是商鋪項目，由於商住限購政策，個人無法購買以及不能辦理商業貸款，15、16號地塊尚無開盤計劃。對北京旭輝來說，構成旭輝北京2016年百億銷售額的，實際上隻有“4.5個項目”。它們是26街區、7號院、6號院、十九城邦及一合相。其中，一合相項目體量較小。主力項目26街區接下來面臨的是商辦項目必須向企業銷售的難題。
南法信項目的拿地時間為2015年2月12日，房山拱辰街道項目、豐臺區莊維地塊均在此後拿地，將同樣面臨政策帶來的去化問題。
2016年，旭輝集團的合同銷售金額530億元，同比增長75%。其中，僅北京一城就貢獻瞭超過百億的銷售額，並首次進入北京市住建委公佈的商品房銷售額排行榜前十名，位居第七位。這一統計口徑包含瞭商品房、商辦、自住房。
在萬科、恒大、碧桂園紛紛劍指五千億時，行業集中度提升，房企之間在規模上的較量更趨白熱化，這傢中型房企對規模的渴望比以往任何時候都更加強烈。
對於北京旭輝，去年的銷售額超過百億，整個環渤海地區對集團業績的貢獻比例達到24.6%，但在今年集團提出沖擊800億銷售目標時，三大都市圈由於限購政策導致成交量急速下降，在此關鍵一年，環渤海地區在上半年對集團銷售業績貢獻約19.3%。在集團全力沖刺時，環渤海區域尤其是北京市場的貢獻比例下降，是北京旭輝及孔鵬面臨的尷尬境遇。
在旭輝內部，孔鵬被認為是頗有才幹的區域大員。但商住限購政策突然襲來，政策風險上升，導致孔鵬不得不得改變策略，走出北京，將視野投向整個北方市美國商標註冊台中場。
據界面新聞記者瞭解，孔鵬隨後在北京旭輝內部又提出大北京戰略。旭輝去年在北京基本做到一百億，但以後想在北京一地維持這個數量級的可能性並不大，孔鵬認為，要有大北京戰略，旭輝北京事業部要把山東、河北、山西都納進來再做考慮，一定要走出去。
另一傢同樣商辦項目比例過高的房企人士表示，北京“3·26”新政之後，房企均有意走出北京，在環京“一小時交通圈“尋找機會，但現實是，大多數房企紛紛轉戰河北，而該區域的土地市場透明度欠缺，市場機會並不多。
孔鵬則把視野放的更遠。在大北京戰略下，旭輝今年有一次重要斬獲。今年8月份，北京旭輝在太原拿下瞭三給片區域綜合改造項目，這是旭輝第一次操盤舊改項目，也是它們歷史上最大的項美國商標登記流程目。
這個項目約有4000畝地，總建築面積1000萬平方米左右，其中200萬平方米是回遷安置房，去除之後可售面積800萬平方米，總貨值接近1000億。預計明年第一批土地上市，年底開盤。
目前，孔鵬將大部分精力投在瞭太原。現實情況讓他也必須去主抓，因為舊改項目的復雜性和不確定性，遠遠高於公開土地市場所拿地塊，況且這還是它們第一次進入太原市場，當地的特定市場環境和政策因素都需要更多時間去適應。
而在北京市場，旭輝的策略則是延續此前策略，聯合其他開發商共同拿地，但目標是盡可能多地獲取住宅地塊，以緩解過去商辦產品過多的劣勢。這包括半個月前聯合獲取的石景山地塊，在此之前，旭輝和其他房企組成的聯合體還以49.8億底價競得東壩住宅用地；以及10月底和中糧天恒恒基聯合以49.5億獲取的順義區後沙峪鎮馬頭莊村地塊。
北京旭輝對住宅地塊的迅速補倉，是在彌補此前產品結構失衡帶來的隱患，但在這些新項目入市之前，北京旭輝依然要面臨長時間的陣痛。
（責任編輯：蔣檸潞）
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