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■本報記者肖君秀深圳報道房地產市場正在進行翻天覆地的巨變。近日，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科等11傢房地產企業合作，為5000餘套長租房提供個人租房貸款，利率低至4.35%。可見，銀行貸款不再隻
■本報記者肖君秀深圳報道
房地產市場正在進行翻天覆地的巨變。
近日，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科等11傢房地產企業合作，為5000餘套長租房提供個人租房貸款，利率低至4.35%。可見，銀行貸款不再隻是支持買房的按揭貸款，現在又瞄準瞭個人租房貸款。而住房供應也從過去30年商品房為主的市場模式，轉向瞭政府主導下 保障性住房+商品房 平分天下的格局。 這個信號個人要註意瞭，今後銀行對剛需人群無論買房和租房都會更加支持。 11月9日，一股份制銀行深圳分行零售負責人對本報記者說。
房地產這次真的變天瞭，目前全國已有超過12個省50個以上城市發佈瞭租賃政策，深圳改革先行先試，多層次住房保障體系建設這一次也不例外。按深圳 十三五 計劃，建設40萬套保障性住房(含人才住房)，其中70%為租賃住房。未來實現居者有其屋，政府該保障的提供保障，市場的交給市場美國商標類別。那麼，在房屋供給結構大幅調整之下，商品房的房價未來走勢如何？買房該不該出手？
深圳新模式
優惠的租賃房開始沖擊現有房地產市場。
三房6600元，一次性交12個月，外加兩個月押金，貸款利率年化4.35%。 深圳龍華新區民治街道上塘路潤達圓庭，負責租房的小夥子對本報記者詳細講解道。這是建行租房貸款推出的第一個樓盤，租賃十分火爆，最近放出來，1300多套的房子被搶租，目前隻剩下60多套。
凌晨又租瞭3套，租房的人連看都沒看，就下訂單瞭。 從潤達圓庭租房的美國商標申請費用火爆，彰顯瞭未來深圳政府主導下深圳人對保障性住房的需求。
租房為什麼這麼搶手呢？當然是租金價格優惠，房子也較為舒適。這個樓盤又處於相對中心位置，有地鐵車庫，單間價格2800元，三房6580元，四房7400元，五房才8500元。與周邊市場化的租房價格相比每平方米低瞭20元，差不多便宜四分之一。如果長期有這樣的房子租，你是租房還是買房呢？
現實的情況是，這個開發商擁有四個這樣的樓盤，目前推出的隻是第一套。從建行合作的名單上來看，招商、華潤、萬科都正在參與到這塊租賃房的大蛋糕當中來，更多的供應還在路上。
租房的人資金不夠，沒關系，建行提供貸款，比如租上述三房，按4.35%的利率，每個月隻需要多支付27元的利息。本報記者從建行深圳分行瞭解到，該行為此推出貸款產品 按居貸 ，租房貸款的人隻需要符合三個條件，月均收入高於5000元，連續3期及以上繳存社保或公積金記錄，個人信用記錄良好。貸款額度最高不超過個人年收入的2倍，額度最高100萬元，貸款額度期限最長可達10年。顯然，銀行已經從金融方面，支持長期租房居住的可行性。
根據深圳 十三五 計劃，建設40萬套保障性住房(含人才住房)，其中70%為租賃住房。40萬套房，相當於特區成立30多年來已建成的所有政策性住房的總和。
而按上述規劃，整個住房市場當中，深圳未來保障性住房將占50%以上。也就是說，2020年深圳住房市場100套新供應的房屋當中，其中保障性住房就有55套，而這55套又有70%為租賃住房；隻有45套是商品房。
深圳正在建設多層次住房保障體系，形成 廉租房、公租房、人才安居房、安居型商品房、普通商品住宅、豪宅 的供應層次和體系，行政與市場兩條腿走路，從而實現居者有其屋，保障的歸政府，市場的歸市場。
從模式來看，深圳借鑒的是新加坡模式，並實現創新式發展。新加坡是典型的以公共住宅為主體的國傢，政府發揮主導作用，其職責包括國有土地轉讓、房屋建設與分配、融資等。
東方證券首席經濟學傢邵宇認為，房子的問題，已經成為土地政策、貨幣政策與金融監管政策等必須考慮的元素，是影響各項事業邁向新臺階必須要跨過去的檻。此前，習近平主席強調 房子是用來住的，不是用來炒的 ，並對下一步房地產市場的發展做出瞭明確部署，即建立 多主體供給、多渠道保障和租購並舉的住房制度 ，目的是實現住有所居。
在邵宇看來，十九大對房子的定調將會削弱住房的投資屬性，打擊住房的投機屬性，並強調住宅的居住與公共品屬性。
房價漲還是跌？
深圳更多的租賃房已經在路上。然而，租房畢竟是租房，買房的心人人都有，那麼，住房政策變天，房價會跌嗎？
銀行早已 變臉 ，一線城市買房的利率節節上漲，首套房利率至少上浮10%以上；二套房利率更是上浮20%、30%，首付抬升至五成甚至七成。銀行將剛需人群貸款擺在瞭第一位。深圳等一線城市房價在新政下基本穩定，從政府公佈的數據來看，下半年房價甚至出現瞭小幅下行。
從目前深圳的租賃房來看，現在影響還沒有那麼大，房價因此下跌？這個距離還是遠瞭些。 中國綜合開發研究院旅遊地產研究中心主任宋丁說，建行租房貸款是對租賃市場的支持，房價會不會因此下跌，最終還是看商品房供求關系，即需求縮減得越大，那麼房價就下跌；供給縮小得越大，房價就會上漲。
我估計，這樣的趨勢是商品房供給大幅縮減瞭，最終房美國商標登記費用價呈現上漲。深圳租賃房比例大幅度增加，越來越多的開發商來做租賃房，那麼商品房就會同向縮減，也就是說商品房供應減少瞭。那麼商品房就會向供不應求的方向發展，房子不夠賣瞭，房價不可能下跌。 宋丁分析。
房價走勢，豪宅價格是一個很好的參考。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉認為，在房地產政策打補丁的形勢下，未來高價房很難在市場上適銷，投資投機和杠桿購房的人群會減少，所以豪宅本身的需求潛力未來並不會特別大，大部分豪宅都存在價位虛高，現在隻是在一個價格回歸正常的過程中。
影響房價包括供求關系、政策、銀行貸款等等，上述股份制銀行深圳分行零售負責人認為，房地產政策多管齊下，累計下來肯定會產生效果，目前銀行零售貸款更多支持剛需買房以及小企業經營，從按揭貸款來看深圳買房的人謹慎瞭。
在邵宇看來，中國作為大國的住房政策，更應該以地方政府為主導，因地制宜，因勢利導，制定出本土化的住房政策， 但不得不強調的是，城市的邊界最終仍是由市場決定的。
邵宇認為房地產應該搭建起系統性的金融政策框架，實現精準調控。一是貨幣政策，貨幣政策主要體現在首付比例和貸款利息優惠上，容易被忽視的還有貨幣政策對於房價和通貨膨脹的影響；二是財政政策，財政政策反映在公共住房領域的各個方面，不同的國傢財政資金發揮的作用不同；三是公積金政策，公積金是一種強制儲蓄的措施，這在各個國傢也都很常見，但是細節仍存在較大的差異。
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